现在随着人们生活压力的不断增大，不少人买房都是在银行申请贷款，房贷款是银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

房屋按揭贷款计算公式：

一、等额本金贷款利率计算(基本上本金:利息=1:3)

1.20年应付利息:270000(元~贷款额)*5.04%(年利率)*20(年限)=a(元)

2.20年应付本息总计:270000(元~贷款额)+a(元)=b(元)

3.首月还款:b(元)÷240(月~期数)=c(元)

注:月还款额至此依次递减,绝对不会再超过这个数目。

4.首月利息:270000(元~贷款额)*0.0042(月利率)=d(元)

5.首月本金:c(元)-d(元)=e(元)

注:一直到偿还全部贷款,每月本金保持e元不变,这也就是等额本金的命名来源。

6.第二月利息:

270000(元~贷款额)-e(元)=f(元)(贷款额减去已还本金)

f(元)*0.0042(月利率)=g(元)

7.第二月还款:e(元~本金)+g(元)=h(元)

8.第三月利息:

f(元~剩余贷款额)-e(元)=i(元)

i(元)*0.0042(月利率)=j(元)

9.第三月还款:e(元~本金)+j=k(元)

10.依次类推。

注:请注意每月还款额依次递减3.5元,和等额本息相比等额本金仍然是在先还利息,只不过在每月还款中利息与本金的比例降低了。换句话说就是让你每月多还些本金且固定本金数额,这样逐月所付利息相应减少,这也就是等额本金还贷的前期压力较大的原因。

二、等额本息贷款利率计算

1.首月还款:200000(元)*66.217(速算表系数)=1324.340(元)

注:月还款额至还贷结束保持不变。

2.首月利息:200000(元~贷款额)*0.0042(月利率)=840(元)

3.首月本金:1324.340(元)-840(元)=484.340(元)

4.第二月利息:

200000(元~贷款额)-484.340(元)=199515.660(元)(贷款额减去已还本金)

199515.660*0.0042(月利率)=837.966(元)

5.第二月本金:1324.340(元)-837.966(元)=486.374(元)

6.第三月利息:

199515.660(元~剩余贷款额)-486.374(元)=199029.286(元)

199029.286(元)*0.0042(月利率)=835.923(元)

7.第三月本金:1324.340(元)-835.923(元)=488.417(元)

8.依次类推。

注:请注意每月利息逐月递减2.043元,本金逐月递增2.043元,这就是所谓的等额本息

换句话说就是每月利息的减少数额与本金增加的数额基本相等。

三、以上两种还贷方式的比较(按三个月计算)

1.等额本金三个月共还款5009.499元,其中利息2509.5元,本金2499.999元。

2.等额本息三个月共还款3973.02元,其中利息2513.889元,本金1459.131元。

注:相比较而言两者利息相差不多,只不过等额本息每月支付的本金较少就降低了每月的还款额,正是减少的这部分本金增加了额外的利息,这也就是造成两种方式最后的利差的原因。

附:

房贷利率:公积金07.09.15以后,1-5年4.77%,5-30年5.22%

商业贷款07.12.21以后,1-5年7.74%,5-30年7.83%

存款利率:活期:0.72%

三月:3.33,六月:3.78,一年:4.14,两年:4.68,三年:5.40,五年:5.85

贷款利率:六月(含):6.57,六月到一年:7.47,一到三年:7.56,三到五年:7.74,五年以上:7.83

等额本息还款法,指贷款期间每月以相等的额度平均偿还贷款本息。等额本息还款公式:

每月还款额=贷款本金*月利率*(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)

等额本金还款法,指每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本息逐月递减。利随本清法。总共偿还的利息比等额本息法要少。

等额本金还款公式:

每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率

其中:

累计已还款本金=贷款本金/总还款月数*已还款月数

注:商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的

2.贷款月数

等额本息法:

利息总额=本金×月利率×(1+月利率)

贷款月数

(1+月利率)-1

等额本金法:

当前月须还款=(本金-每月本金×当前月)×月利率+每月本金